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24小时咨询热线： 4006666666 潮声丨韩国楼市演出“过山车”，为何压弯的是租客？
发布时间：2025-04-24 点此：853次
潮新闻 记者 何泠瑶 贾晓雯
六月，韩国京畿道迎来盛夏，气温逐渐攀升，赵芸（化名）却感触到了丝丝寒意。在上一年12个月内，她家的房产跌了150万人民币，相当于房价的1/4。更让她忧虑的是，跌落好像还没有中止的意思。
从首尔人尽皆知的有钱人区，到三百公里外的京畿道城郊，韩国楼市正阅历一场“寒流”，韩国房价已连跌了12个月。据《亚洲日报》报导，本年以来，韩国公寓、多户型住所等一同住所公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创前史新高。
从2020年到2022年头，韩国房价一路暴升，不管房子买卖和租房商场，都是来客许多、一房难求。现在韩国楼市扶摇直上，乃至传出房东弃房携款跑路、租客轻生的个案。仅一年多时刻，韩国楼市为何遭受“过山车”，房价跌落又何故成为压弯租客的“最终一根稻草”？
寒流席卷首都圈
楼市最大降幅30%
久居京畿道安养市的赵芸，归于首都圈的居民。上一年年末，赵芸想要换改进房，亲近重视着楼市。“眼睁睁看着从最高价往下降了，我家小区降了差不多150万人民币。”
半年多时刻，房子价值蒸发了25%，赵芸很痛心。从我国嫁到了韩国，在2015年，她以220万人民币买了公寓。由于是老小区，房龄已有23年，最高时曾涨到600多万人民币。
“由于房价忽然跌落，加上借款利率上升，本来本年想换房，现在很难做决议。”在赵芸眼中，房价跌的最严峻的，是那些估值过高的区域。
这些年建的高端公寓，不少都是炒房客的全国。赵芸发现，在2020年至2021年间买房的人，是“房价溃散”的实在体会者。“那时分炒房的人太多了，在高峰买入，想租借或许出资，谁知立马暴降，这波他们血亏。”
曾是全球最高房价城市之一的首尔，相同寒意寒冷。在首尔久居的华人周柯帆也感到，最近房价一向跌，但也不见人买，可以用“有价无市”来描述，咱们都在张望，没人敢出手。
“现在房市方针欠好，借款利率太高，房市不或许火爆，现在处在最低迷的状况。” 他剖析，这一波寒流，和韩国近年来一系列房产方针休戚相关。
记者咨询了在韩国日子11年的不动产经理人笑笑。她做房地产工作4年，以她的经历来讲，首尔楼市确实呈现降价，但不像商场传闻中那么惨白。
“现在，首尔周边的城市，仁川、安山、富川等区域都有降价，方位、户型、楼层都是影响降幅的关键要素，最大降幅或许有百分之二三十。”笑笑说。
笑笑的感触是，首尔周边区域小区房降价相对大，由于小区房是泡沫最大的。所谓的小区房叫做阿帕特，也便是韩国公寓。好的公寓就代表着高确保金、高房租和高管理费。
“首尔的好地段没怎么降价，反而有的提价了。首尔中心区狂降价的或许性不大。”最近，有出资客来问笑笑，她的主张是“现在可以出资抄底”。
不过，赵芸思来想去，早晚仍是要换房。由于该涨的当地，必定还会涨回来，在大涨大跌后，楼市会回归正常水平。“我一向重视的小区房价，现已有点回升了，我想在差价最少的时分，赶忙换房。”
最近，公寓小区门口正在修地铁，将来会有两条地铁线路通过，赵芸觉得自家房价回暖，只不过是时刻问题。
韩国楼市旧日风景
只剩“张望和等候”
时刻拨回2022年前，楼市是一幅天壤之别的光景。韩国房价一路暴升，不管房子买卖和租房商场，都火爆到来客许多，一房难求。
周柯帆回想，那时分，常常看见哪个韩流明星又买了一栋楼，或许购入一套豪宅，回头就身价暴升。首尔偏僻市郊的地皮，从前无人问津，都一个个造起公寓，热钱不断涌入楼市。
周柯帆觉得自己很走运，在2019年下手，房子在高点上翻了将近三番。让他形象深入的是，文在寅上台后出台了一系列房产方针，约束买卖，加大税金力度，但事实证明，方针不光没有镇压房价，反而把房价给提起来了。
“韩国人都有跟风的心态，现在不买，或许我一辈子都买不上了，所以许多人都在高点进入，楼市被炒热了。”周柯帆说。
住在韩国中部的泰泰也说，2021年，连忠州这种小当地，人口只需22万，遍地都是房产广告，阿帕特都要卖4-5亿韩元（220万-280万元人民币左右）。“中介逢人就说，买阿帕特能增值保值，准没错。”
“2019年以来，韩国全国房价涨幅超越35%，首尔市区的累计涨幅更是高达46%。” 山东大学东北亚学院副教授、中日韩思想库网络研讨基地（威海）履行主任李冬新告知记者。
2021年左右，首尔区域的房价到达巅峰，差不多是2004年的近3倍。“其间，中心城区房价超越每平方米15万人民币，全球第二，外围区房价超越每平方米7万人民币，全球第三。”李冬新说。
房价进步，租房也是水涨船高。周柯帆发现，前两年租房十分贵，有的当地确保金都超越了高楼自身的价值。所以爆出了许多租房欺诈事情，有人一会儿买上百套房，再租给他人，最终房价一跌，无力归还确保金，房东就跑路了。
紧接着2022年，楼市扶摇直上，出资客一夜梦碎。特别是在2022年下半年以来，韩国楼市不景气，房子买卖和租借的价格大幅跌落。
依据韩国房地产委员会(Korea Real Estate Board)数据显现，5月份韩国全国房子买卖价格指数跌落0.22%，接连12个月跌落，跌落起伏比上个月的0.47%略有平缓。
跌了整整一年，楼市见底了吗？几位亲历者都告知记者，虽然有平缓的痕迹，但惊惧和忧虑并没有散去，“再看看吧，咱们都在张望和等候”。
遍地惊雷的租房商场
全租房制埋下危险
“租房生意一会儿冷了。”韩国房产中介小花堕入思索。前两年，她眼看首尔房价如火箭相同攀升，租房事务繁忙，来看房的人踏破门槛，好光景好像永无止境。
直到一声惊雷响起。本年，小花知道的一个出资人破产了。在首尔一块很热的房产，他手握几套高级房，找不到租客，还不上四处借的钱。现在急着卖房，决然降价百分之四十，仍无人问津。
掉落的前兆，是一步步滑向山崖。许多人觉得，引爆楼市的导火线是一次次的“加息”。
2022年以来，韩国央行紧跟美联储的脚步，接连7次加息，基准利率从0.5%调到3.5%，创下前史纪录。房贷利率随之升高，楼市也受到影响，一路下行。
李冬新解说，当房贷利率太高，韩国人买房的志愿就低了。阅历过早年的金融危机和房价暴降，曾摔过跟头的韩国人，对买房变得愈加稳重。
而更深的危险，埋于韩国的租房准则。
韩国租房有两种方法，月租制和全租房制（传贳制）。月租制是咱们常见的方法，即按月付租金。而全租房制是韩国独有的准则。
全租房制，即租客依照房价的必定份额(一般在50%-80%左右)，给房东一大笔确保金后入住。住一两年后，租客退房，房东全数交还确保金。租约期间，房东可以用押金经商、出资。
这奇特的租房方针，许多人觉得难以想象，拿得出大份额的确保金，为何不直接买房呢？
由于曩昔，向银行借款的利息远低于月租房的租金。对年轻人来说，全租房意味着低成本，向银行借款，自己只需付出低利息，就可以住上房子。
在楼市景气的时分，全租房风头旺盛，饲养着楼市的贪婪食欲。用韩国盛行的一句话说：租户在借款给房东买房。
租户在银行得到低息借款，而房东拿了租金，回头继续购房，招新租客。韩国买房首付份额约20%，房东可以钱滚钱地归还新购入房子的借款。如此循环往复，许多人成了工作房东，炒热了楼市。
这几年，韩国政府接连出台方针，在首尔的多个区域以及周边的实施限贷方针，比方，房产总价超越15亿韩元的房产制止借款。“这样的方针，反而让人们忧虑房子供应缺乏，房价进一步暴升。”李冬新说。
而在楼市不景气的时分，全租房成了连锁反应里，倒下的第一张多米诺骨牌。
“全租房的问题在于，一旦呈现出资失利，资金链断裂，就打破了房东-租户-银行三者的平衡。”李冬新说。
房价一旦“崩盘”，全租房的弊端就暴露无遗。据韩国住宅和城市保证公司的统计数据显现，光是2022年，韩国就发生了2000多起全租房确保金被吞案。越来越多房东无法返还押金，有房东挑选携款逃跑，留下欠着债款的房子，租客们求偿无门。近期韩国不断传出，房东弃房跑路后，租客被逼自杀的极点个案。
在一声声暴雷中，租户开端抛弃全租房，转向月租房。韩国房地产委员会数据显现，韩国租借合同中，上一年月租房的数量初次超越了全租房。与最高峰值比较，本年2月份全租实践买卖价格在首都圈区域下降了14%。
这是一场没有赢家的游戏。在高利率时代，房子需求全面下滑，租客们纷繁退租。没了租客“输血”，房主资金断供，背着高房贷的房东，不得不贱价兜售房子，加重了楼市跌落。
现在，韩国央行依旧以为房地产商场的调整是可控的。可是，不少经济学家正告称，韩国地产更进一步的式微就在眼前，泡沫离幻灭仅一步之遥。
韩国经济远景堪忧
出口交易遭受“滑铁卢”
韩国人不再热心买房，还有更深层次的问题。
在出资圈的江湖里，没有久远决心，比短期动摇更可怕。韩国经济不景气，比楼市更让人忧虑。
“经济下行压力加大、人们对经济不景气的预期加强，是房价暴降一个重要要素。当时经济形势影响了个人购房志愿，而韩国家庭负债较高，消费志愿进一步下降。”李冬新剖析。
相同，吉林大学东北亚研讨中心副教授王箫轲也以为，这轮房价暴降，高利率是直接原因，但久远看，主因在微观经济环境，出口不振、经济阑珊危险升高、人口结构问题等一系列要素，交错在了一同。
不管国内仍是世界组织，韩国当时的经济状况都不被看好。五月，韩国银行宣告最新2023年韩国经济增加预期，此前的1.6%再度下调至1.4%；此外，世界货币基金组织也把原先的1.7%下调到了1.5%。
那么，终究谁在连累经济？细看数据，咱们能发现一些端倪。
韩国央行数据，一季度韩国GDP环比增加0.3%，扭转了上季度的负数，乍一看还不错。其间居民消费增加0.6%，建造出资增加1.3%，政府消费增加0.2%。这些要素，都在正向拉动经济增加。
惋惜，盛水木桶里，呈现了一块短板：出口。一季度韩国出口同比大幅下降12.6%，交易出入逆差225亿美元，影响了经济增加。韩国经济学界宣布正告，假如出口继续萎缩下去，GDP或许降至1%左右。
一年多来，精神萎顿的出口，仍没有明显好转的痕迹。韩国海关数据显现，韩国5月份出口接连第八个月萎缩，现已继续15个月呈现逆差。本年5月，出口额较上年同期下降15.2%，交易出入仍有21亿美元逆差。
俄乌抵触、全球加息、汇率震动……出口萎缩背面，有各种要素交叠。但若看出口类别，韩国出口大幅下降的首要原因是芯片出口削减。
从前，韩国经济动力的主引擎：出口半导体资料，现在却在全球遇冷。世界需求缩短，芯片的价格跌落，据韩国工业互易商货资源部数据显现，韩国ICT（信息通讯技能产品）出口额接连11个月下滑。5月份，最新的ICT出口下降28.5%，其间芯片下降35.7%。
眼下，韩国引以为傲的明星企业，日子也欠好过。三星电子发布本年一季度财报显现，该公司运营赢利同比剧减95.5%，为6402亿韩元，创自2009年以来最低值。韩国的SK海力士发布本年一季度的最新财报，该公司更是亏本高达3.4023万亿韩元，创公司单季度亏本纪录。
李冬新提示，在楼市低迷时，全球半导体工作疲柔和出口不振，这将导致韩国经济堕入更深的阑珊。
“韩国经济低迷，在于尹锡悦政府没有一个清晰、有用的经济工业方针，他阵营化的外交方针，极大约束了韩国优势工业的开展。”王箫轲说，不管是被逼赴美出资，仍是约束对华协作，这些都加重了韩国企业的担负和运营的不确定性。
最近，韩国对我国、美国、东盟、欧盟、拉美、中东6大首要目的地的出口悉数下滑。仅看与我国的交易，韩国对华出口现已接连11个月削减。海关数据显现，一季度韩国对我国出口大跌近30%，且接连7个月对华交易赤字。仅在5月，韩国对我国大陆和香港区域的ICT出口额就削减了31.6%。
为何对华出口会大幅下降？王箫轲以为，韩国自缚四肢，制止对华高科技工业出资和协作，使两国交易受到冲击。在非高科技工作，我国对韩国的需求逐年下降，大多数范畴都完成了国产代替。在美国对华构筑工业和科技壁垒，韩国政府又活跃协作的布景下，我国也会稳重挑选与韩国协作。
有人正告，亚洲地产泡沫离幻灭仅一步之遥，韩国将首战之地；也有人持乐观态度，有日本上世纪90时代经济危机的前车之鉴，韩国不会让前史重演。但不管如何，每一次危机，都有引以为鉴的含义。
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